Due Diligence Inmobiliario

En compra inmobiliaria, todos toman en cuenta si les gusta la propiedad, pocos tomarán en cuenta la locación, pero casi ninguno revisa los documentos del inmueble para ver si están en orden.

Due Diligence significa "Debida Diligencia" que es la investigación que se hace de una propiedad antes de adquirirla para saber si todo está en regla. Así se valoran los riesgos antes de contratar con una persona.

" Muchas veces se asume que el promotor inmobiliario verificó esta información y que todo esta en orden, pero esto no suele ser así. "

El mayor riesgo que tiene un comprador de un inmueble proviene de los documentos que demuestran la propiedad

COMO EVITAR CAER EN FRAUDES AL COMPRAR UNA PROPIEDAD INMOBILIARIA

En este artículo te explicamos por qué es importante revisar los documentos de propiedad antes de comprar un inmueble en México y cómo puedes hacerlo de forma segura y eficaz.

Bastaría que realices una actividad mil veces para que seas un experto. ¿Pero cuántas veces comprarás en tu vida inmuebles?

Sino te dedicas a comprar y vender inmuebles de manera mercantil, es poco probable que llegues a este número en menos de 10 años.

Un mexicano en promedio permanece ocupando un inmueble cuatro años y medio.

Esto no significa que cada cuatro años compren propiedades, sino que es el promedio que se ocupa un inmueble antes de volverse a mudar.

Por lo mismo, la mayoría cuenta con poca experiencia y las ofertas que existen para adquirirlo son muchísimas.

"El Riesgo proviene de no saber lo que se está haciendo.”

Warren Buffet

COMPRAR UN INMUEBLE NO ES ALGO QUE HAGAMOS TODOS LOS DÍAS.

A menos de que te dediques a la compraventa de inmuebles como principal actividad comercial, te darías cuenta de que incluso estos negocios cuentan con un departamento jurídico que revisan las propiedades que se compran.

¿Porqué es esto?

Porque el riesgo de que los documentos tengan errores implicaría perder todo el dinero invertido en una propiedad.

Además de que los abogados están acostumbrados a negociar constantemente cláusulas complicadas.

Sin una escritura legítima, no se podrá concretar la operación.

Si bien un notario revisa esta documentación, lo hace hasta el momento que se va a escriturar y para entonces es probable que se haya dado un apartado, enganche o peor aún se haya pagado toda la operación, sin que realmente se haya podido celebrar.

LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES EN MÉXICO ES SOLEMNE

En México la compraventa inmobiliaria requiere actos jurídicos no solo formales, sino hasta solemnes.

La Solemnidad quiere decir que además de lo que acuerdan las partes, hay que cumplir algunos requisitos estrictos y no solo eso, sino que además deben ser verificados previamente por distintas autoridades para transmitir la propiedad.

Cuando hace falta alguno de estos requisitos sucede un grave problema, porque legalmente la compra no existió.

Peor si se entregó algún dinero como pago, ya que al tratar de acudir a juicio para reclamar la devolución puede tardar varios meses.

Incluso puede suceder que llegando al juicio el comprador se percate que ni siquiera se puede reclamar al “vendedor”.

"PERO TENGO UN ASESOR INMOBILIARIO."

El Asesor Inmobiliario es de gran ayuda, sin embargo de acuerdo al INEGI de los más de 60,000 que existen en México, solamente 6,000 están certificados.

Y la mayoría de ellos ni siquiera son intermediarios objetivos que ven por el comprador y vendedor como sucede en EUA, sino que normalmente tiene un convenio con el vendedor del inmueble.

Además, los Asesores Inmobiliarios no son como en EUA que tienen que acreditarse y pasar un examen en el estado en el que ejercen. Si tuvieran un problema perderían su cédula para ejercer su profesión.

En México no sucede así.

Por lo tanto, no hay una auténtica imparcialidad por parte del agente inmobiliario.

Aunado a eso muy pocos de ellos cuentan con la experiencia legal para redactar las cláusulas que las partes quieren aplicar.

Entre las opciones de compraventa inmobiliaria hay que considerar además que hay muchas especies.

Algunos ejemplos: casa habitación, departamento, local, terreno; en modalidades de preventas, en obra negra o construidas; de acuerdo a sus forma de pago: con enganche, a plazos, en una sola exhibición, a precio alzado, a obra alzada; por su relación con terceros: ejidal, privado, condominal, fraccionamiento, en zona prohibida para extranjeros; por sus con garantías puede ser hipotecario, con fianza, aval, fiduciario, entre otros.

¿PORQUÉ DEBES TENER UN ASESOR LEGAL?

Los Asesores Legales mantenemos una visión objetiva, ya que el servicio tiene un precio fijo, independientemente del valor de la propiedad.

Asimismo, podemos hacer investigaciones muchísimo más rápidas.

Contamos con una metodología de estudio y experiencias con las que podemos emitir una opinión sobre el riesgo y/o seguridad de la propiedad, antes de que si quiera pagues el apartado de una propiedad.

Finalmente, vamos previendo lo que podría suceder en caso de un conflicto para saber cómo podríamos ganar el asunto a favor de nuestro cliente en el menor tiempo y con las mejores probabilidades.

NO soy Asesor Inmobiliario. No vendo casas. Ni te diré si es un gran proyecto de plusvalía la próxima adquisición que quieres hacer de la casa, terreno o local que quieres comprar.

Pero en lo que sí te puedo apoyar es en calificar la seguridad jurídica de la propiedad que vas a comprar en México.

CHEKLIST DE PUNTOS LEGALES

Al menos con un checklist puedes darte una idea general de la certeza jurídica de la propiedad, para que no vayas a caer en fraudes antes de que realices el primer pago.

Identificación del dueño;
Original o copia certificada de la escritura pública con la que acredita la propiedad;
Las características del predio;
Si hay copropietarios;
Que la escritura esté inscrita en el Registro Público;
Que coincidan los propietarios en la escritura y el registro público;
Verificar la libertad de gravámenes;

Estos no son todos, pero son los más generales.

Si después de revisar la lista todavía tienes alguna duda, te puedo apoyar en la negociación y revisión del contrato de la siguiente forma:

Programa una cita en línea conmigo para ver tus dudas legales;
Si lo consideras necesario, puedo hacer el análisis del proyecto desde el punto de vista legal antes de que des el primer pago y así ver si vale la pena continuar con la negociación del proyecto, dando algún enganche o firmando algún acuerdo previo;
Si el vendedor cumple con los puntos que le faltaban, finalmente te apoyo revisando o redactando el contrato que vas a firmar.
Te acompaño en toda la asesoría legal que puedas requerir hasta que esté en marcha el contrato.

¡Los buenos proyectos requieren tiempo en formalizarse y vale la pena asumirlos con una cabeza fría!

Así que ponte en contacto en el link abajo para apoyarte.

Autor: Alan Macías Pacheco 01 Mayo 2023